הפתרון הביטוחי המקובל לסיכוני רכוש של עבודות קבלניות הוא על בסיס "כל הסיכונים". תנאי הביטוח אינם אחידים בדומה לפוליסת ביטוח רכב או דירה בהן משרד האוצר קבע סטנדרטים אחידים שעל פיהם חברות הביטוח מחויבות לנהוג .מפאת עובדה זו, חשוב להבחין בזהות המבוטח (יזם, קבלן, דיירים) ולהתאים את פוליסת הביטוח לסוג החוזה המבוטח.
כייזמים או קבלנים, לפני שסיימתם את השלב הקשה של ההתקשרות המשפטית עם הדיירים ולפני שגיבשתם צוות מקצועי שיוביל את הפרויקט, כדאי לתת את הדעת למספר החלטות מכריעות שעליכם לקחת.
ישנם מספר אנשי מפתח שעשויים להקל על תכנון הפרויקט ומימושו:
האדריכל – ישפיע על חזות הבניין , שלבי העבודה, ולא פחות חשוב על הזמן בו תאושר התוכנית בוועדה המאשרת. מומלץ לבחור אדריכל ש"מקובל" במחלקת ההנדסה בעיר בה אתם מתכוונים לבנות. כמו כן, חשוב לבחור באדריכל שמאחוריו רקורד של תכנון בפרויקטים מסוג תמ"א 38.
הקונסטרוקטור- לא סוד שרבים מהמומחים בתחום מתנגדים לחיזוק המבנים והוספת יחידות דיור נוספות על גבי תשתיות הבניין הישן. הסיבה להתנגדות נובעת מהחשש שהחיזוקים שיבוצעו יצטרכו לשאת לא רק את ה"משקולות" בדמות הבניין הישן, אלא גם את 4-6 יחידות הדיור הנוספות. ישנם בארץ קונסטרוקטורים מקצועיים שיודעים להתגבר על מכשלה זו. אחת מהאפשרויות היא שימוש בממ"דים בתור בסיס ל"גשר" המתנשא מעל הבניין הקיים, הנושא את תוספות הבנייה החדשות. כמובן שפתרון שכזה נושא תג מחיר ופוגם ברווחיות היזם בטווח הקצר, אך מבטיח מוצר איכותי שיחזיק לאורך שנים.
על זה נאמר: " סחורות איכותיות אינן זולות, וסחורות זולות אינן איכותיות".
מנהל פרויקט – תפקידו יהיה לתכלל את עבודת היועצים ולאפשר ליזם להתפנות לייזום הפרויקט הבא.
סוכן הביטוח – תפקידו לנסח הסכם עם חברת הביטוח שייתן את המענה המיטבי לסכנות הטמונות בפרויקט בו מתבצעות תוספות בניה וחיזוק תוך כדי מגורים באתר הבניה. סביבת העבודה היא אינה פשוטה וגוררת אחריה סיכונים ביטוחיים כבדים. כמובן שיהיה על סוכן הביטוח לטפל באירוע ביטוחי אם וכאשר יקרה. תפקיד נוסף של הסוכן הוא לכתוב את סעיפי הביטוח ואישור קיום הביטוח בחוזה מולהדיירים מול הגורם המממן ולא פחות חשוב מול היועצים והקבלנים.
יזם/ית יקרים !!! עשו לעצמכם טובה, אל תחסכו באנשי מקצוע טובים ובבניה המתבססת על חומרים איכותיים ועל תוכנית הנדסית, שתבטיח ביטחון לדיירי הבניין ו- "good reputation" ליזם/ית, שישרת אתכם שנים ארוכות.
יש לוודא כי כל היועצים שתבחרו מחזיקים בביטוח אחריות מקצועית עם סכומי ביטוח ההולמים את סוגי הפרויקטים בהם הם מעורבים.
סיכונים ביטוחיים שיש לכסות בפוליסת קבלנים המיועדת לפרויקט מסוג תמ"א 38:
פרק א' לפוליסה - רכוש
נזק לרכוש: עלות ההקמה מחדש של הפרויקט עקב נזק שאירע כתוצאה מעבודות ההקמה או עקב רעידת אדמה או נזקי טבע או נזק שנעשה בזדון.
נזק לרכוש שעליו עובדים (של אחד מיחידי המבוטח): כאמור, בפרויקט מסוג תמ"א 38 מתבצעת בניה על גבי בניין קיים ותוספות כגון מעלית, מחסנים וחניות. אנו ממליצים לבטח רכוש זה בסכומי ביטוח המשקפים את עלות ההקמה שלו מחדש במסגרת סכום הביטוח הכללי ולא במסגרת "רכוש שעליו עובדים" (ישנו פער בהיקף הכיסוי בין שתי האפשרויות).
הרחבות נוספות מומלצות: שכר אדריכלים ומומחים, הוצאות מיוחדות להחשה, רכוש מחוץ לחצרים, נזק עקיף וישיר מתכנון לקוי, פיצוי בגין תשלום שכ"ד על ידי היזם במקרה שיש לפנות את הדיירים כתוצאה מנזק או חשש לבטיחות המבנה.
פרק ב' - צד שלישי
הפרק לביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי בא לכסות כל מקרה שבו אירע נזק שלא מכוסה או שלא יכול היה להיות מכוסה בפרק א'. יש לשים לב כי קיימים חריגים, העלולים לפגום מהותית בכיסוי הקיים. דוגמא לחריג: ציוד שאינו נייח. כמו כן, יש לערוך את ההרחבות המקובלות בפוליסות מסוג ביט: תביעות שיבוב של ביטוח לאומי, כיסוי רעידות, חבות בגין נזקי גוף כתוצאה משימוש בציוד מכני הנדסי, וכיסויים אחרים נוספים...
יש לזכור כי בפרויקט מסוג תמ"א 38 קיים סיכון גבוה לפגיעה בצד ג' . ברוב המקרים הדיירים ממשיכים להתגורר בביתם בעת העבודות. לכן, חשוב לתת את הדעת באשר לגובה סכומי הביטוח.
פרק ג' – חבות מעבידים
ישנן שתי אפשרויות לביטוח זה: 1) רכישה בפוליסת הקבלנים לכל תקופת הפרויקט 2) רכישת פוליסה עסקית רגילה למשך שנה. באופן אישי, אני מוצא יתרון באפשרות הראשונה.
מניסיוני, אם הולכים על האופציה הראשונה (לכל תקופת הפרויקט), ישנה אפשרות להוזיל את עלות כיסוי זה וזאת במקרה שמתבצעים שני פרויקטים במקביל במגרשים סמוכים, ובתנאי שעובדי הפרויקט עובדים במשותף בכל האתרים.
ביטוחים משלימים:
חבות המוצר משולב אחריות מקצועית
לפי חוק האחריות למוצרים פגומים התש"ם – 1980 נחשב גם בניין למוצר.
חוק זה מטיל על היצרן (היזם ו/או הקבלן) חובה לפצות את מי שנגרם לו נזק גוף כתוצאה מפגם במוצר. כל אשר על הצרכן הנפגע להוכיח הוא שנגרם לו נזק כתוצאה מהמוצר, המוצר היה פגום וקיים קשר בין פגם במוצר לבין הנזק שנגרם לנפגע.
חשוב לדעת: חובת הפיצוי אינה מוגבלת רק לאותם מקרים בהם היה אשם מצד היצרן.
אני ממליץ לא לוותר על כיסוי חבות המוצר בביטוח של פרויקט תמ"א 38.
ביטוח אחקריות מקצועית בה להגן על היזם/קבלן מפני תביעות עקב טעות או מחדל מקצועיים מצדו. בביטוח זה יש כיסוי גם לנזקים כספיים שאינם אגב נזק פיזי .
לסיכום: העלתי מס' נקודות מרכזיות בנושא ההיבטים הביטוחיים של פרויקט תמ"א 38. כמובן שישנן סוגיות נוספות וחשובות שיש לתת עליהן את הדעת כגון: תכולת דירות הדיירים, המוטב בפוליסות הביטוח, מעמד הדייר הבודד לעומת נציגות הדיירים וכו'. לאנגל זאב סוכנות לביטוח, פוליסות Taylor made ייחודיות לפרויקט תמ"א 38 הנותנת את המענה הביטוחי המיטבי ליזם, לקבלן ולדיירים.
אנו מזמין אותך יזם /ית לתאם פגישת היכרות וליהנות מהשירות המקצועי שאנו מעניקים בתחום ביטוחי הקבלנים בכלל ותחום פרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט.
גידי בסטיאנס – מנכ"ל משותף
לקבלת הצעה לחץ כאן >>
למידע נוסף אודות אנגל זאב סוכנות לביטוח וחיתום >>